✅ 1. 기본 개념

1주택자가 집을 팔 때 발생하는 양도차익(이익)에 대해
보유기간 + 거주기간에 따라 일정 비율을 공제해 줍니다.

✅ 2. 공제율 구조 (현재 기준 핵심)

1세대 1주택(실거주 요건 충족 시)은 아래처럼 나뉩니다.

▶ 보유기간 + 거주기간 각각 따로 계산

• 보유기간: 연 4%씩 (최대 40%)
• 거주기간: 연 4%씩 (최대 40%)

👉 최대 공제율: 80%

✅ 3. 예시로 이해하기

• 보유: 10년 → 40%
• 거주: 10년 → 40%

👉 총 공제율 = 80%

즉, 양도차익의 80%를 빼고 세금 계산합니다.

✅ 4. 적용 조건 (중요)

다음 조건을 만족해야 합니다:

• 1세대 1주택자
• 보유기간 3년 이상
• (조정대상지역이라면) 2년 이상 실거주 필수
• 고가주택(12억 초과)도 공제는 가능하지만 일부 과세 있음

✅ 5. 예시 계산 (간단)

• 집 팔아서 5억 이익 발생
• 공제율 80% 적용

👉 과세 대상 = 5억 × (1 - 0.8) = 1억

→ 이 1억에 대해서만 세금 계산

✅ 6. 주의할 점

• 거주기간이 매우 중요 (예전엔 보유만으로 가능했지만 지금은 다름)
• 일시적 2주택 상태 등은 별도 규정 있음
• 상속·증여는 공제 계산 방식이 달라질 수 있음

✅ 핵심 한 줄 정리

👉 오래 보유 + 오래 거주할수록 양도세가 크게 줄어든다 (최대 80%)